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蔡云:链接商业和旅游地产与金融产业,促进房地产可持续性发展

2017-09-21 00:00


9月10日,以ABS重构金融与实体经济的新链接——国金ABS云携手专业机构团免费服务百城万企行第二站活动,在成都天府国际基金小镇举行。中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云出席活动并发表主旨演讲。以下为蔡云秘书长的演讲实录:


尊敬的谢市长,各位同行,以及新老朋友,大家上午好!


很高兴有机会和厦门国金的同行们一起,来到美丽的成都参加“ABS重构金融与实体经济的新链接——国金ABS云携手专业机构团免费服务百城万企行”第二站活动,作为这次活动的主办方之一,和大家一起共同探讨房地产资产证券化这个话题。


2016年,房地产行业在我们国家整个市场环境和市场经济当中,起到了非常吸引眼球的作用。进入2017年,传统的住宅业发生了很大的变化,市场的管控及约束加强,而商业旅游地产逐渐凸显了专业的发展方向。我们可以通过几个典型事件看出行业发展的变老,刚刚过去的事件是,万达这个房地产业内最大的商旅文开发企业完成一次转让,与融创、富力实现的交易达到七百亿,这里面既有商业地产,也有旅游地产。这是一个很有代表意义的突出事件,前两周,杭州发布房屋租赁市场试点方案,未来五年公租房保有量不少于8万套。另外还有武汉,武汉5家国企组建了住房租赁平台。无论是一线城市还是二线城市,从政策性、业务性、专业性和发展的整个方向,都提高到了最重要的水平。


再看行业典型,恒大发表业绩公告,2017年上半年实现收入1879.8亿元,同比增长114.8%,融创是1646.8亿,同比增长33%。可以说行业上半年增长速度是非常可观的。土地市场方面,虽然现在严格限贷限购,但上半年二线城市重庆土地出让竞争是非常激烈的。武汉挂牌出让9宗地块,所有地块起始价都超过80亿。所以,一线土地市场涨了之后,二线也延续了这样的热潮。


在看全行业的情况,上半年全国房地产开发投资是50610亿,整个商品房销售面积同比增长16.1%,其中住房销售面积增长13.5%,办公楼销售面积增长38.8%。商用楼和旅游地产已经远远超过住宅。预期到今年年底,销售额肯定超过2016年的销售额。这就说明拿地的过程中,商业和营业性用房也大大超过住宅用房,市场发生很大的逆转。然后整个六月末下来之后,我们住宅待售减少了1305万平方米,可以说去库存确实得到市场的响应和缓解。


这种现象表现出我们的整个市场调控的目的基本达到,对一二线控房价和去风险,从整个市场这方面得到一个显著的成效。第二,投资增速有所回暖,但是幅度不大。现在限购限贷的政策下,可以看到一二三线城市拿地热情还是非常高的。第三,办公楼和商性地产增速都大于住宅。


接下来我们看一下房地产行业。2017年房地产开发总体形势,看下这个曲线是向下的,完全符合中央的宏观调控的精神。一到六月份开发投资额5万亿,同比增长了8.5%。可是它的回落比五月份1到3个百分点,销售面积的增长,包括我们可以看出在销售面积中的增长住宅增长了13.5,我们的办公室和商业营业性用房增加38.8%和38.5%,可以说商业和旅游地产所有具有商业性质的住宅,这种房子已经得到了一个增长。我们再看一下销售额,销售额整个住宅增长了17.9%,但是商业和办公楼增长同时都远远得高于住宅地产。所以说,我们可以看到,所有的数字表明一二线的房价在控房价,控风险,三四线去库存上得到了一个显现的效果。我们的分类指导的工作得到了一个显著的成效。可以说,我们投资增速是有所回落,但幅度不大。在市场上还是在追逐房地产的一个支柱行业。我们开发投资是是慢慢的变稳了,同时商业,营业性办公销售额大于住宅,投资方向和房企业转型越来越明显了。所以可以看到,随着销售面积和销售额的扩大,商业地产的库存也在扩大。这个可以说对我们行业来讲也是一个很危险的信号。


我们再看一下商业和旅游地产的情况。2016年我们全国开业大型商业项目465个,包括城市综合体和购物中心。这样比2015年都扩大了很多。可以说商业预估量在2017年会达到9000多万平米,这个数字是非常大。我们大量企业从住宅中抽身出来,更多的转向商业和旅游地产。再看旅游地产,去年和去年旅游小镇的出现,整个市场,各级政府把旅游产业作为一个支柱型产业,会带来很高的GDP的增长和现实的增长。去年因为我们商业不合理的规划,导致大量开发企业在投身房地产当中做了商业,做了购物中心,做了写字楼。今年年初、上海、北京、深圳、广州等几个地方对商业用房的限制住宅,商改住的限制使我们的库存也逐渐的增加,可见现在是有库存,去库存成为我们首要的任务了。所以说39号文开始,要求对加快租赁房市场的政策。


以购物中心为代表的是高速发展了,大家知道,我们现在去的一二线城市的购物中心,包括三四路线城市都有地表性的购物中心的出现,存在招商难,支撑人口难的问题。开发企业如果没有稳定的现金流和开发市场,就没有形成完整的闭合,就会是一个失败的项目。以购物中心为业态也形成了我们的突破和发展。商业运营人才短缺,开发商会整合资源去盖房子,我们要整合资源区运营和维护。在资产证券化上我们有一些尝试,这么多年也做了一些,包括也做了一些。但是国家层面还没有正式开放,很多开发企业仅仅知道我们资产证券化和我们行业的融合,但是怎么去做,现在大家还是非常困惑的。


可以看到房地产进入存量时代,挖掘持有型物业的价值是我们现在要做的。我们必须要有金融的助力才可以形成一个新的增长点。


看一下房地产行业发展特征,1998年住制度改革到现在,我们已经进入到了新的发展阶段。可以简单说供需已经平衡了,我们在全国住房人均面积上城区达到38点多了,到了城镇达到40了,在整个住房供应方面我们已经达到了世界先进水平了。人均住房面积的增长,同时住房的私有化率也全世界最高,在这种情况下,特别是中央经济工作会议,包括去年年底提出一个房子是用来住的,不是用来炒的,建设部在推进过程中,包括提倡的租赁式住,保障性住等全方位的对这个市场进行了一个房价,控制总量和调整结构的工作。所以说,现在可以看到,一线城市我们首先进入了存量市场,希望住宅上更多的是租赁,是租赁式住。在商业不动产当中,更多的是持有和运营。所以说,我们产业进入了住宅商业休闲产业化等多方面的发展,特别是最近提出的城镇化的建设和特色小镇的建设等当中,我们实现了核心城市带动中小城市,实现区域化带动新的发展进入服务城市,社区推动的城市更新等。我们的房地产产品进入了一个升级换代的时候。我们也希望年轻人,希望将来的住房供应体系和需且体系是以租为主,而更多不是持有和售,这个是对个人来讲。在我们发展过程中,比如绿色住宅,低碳建筑,包括工业化等都是行业更新换代的结果,这就导致行业集中度越来越高度集中。大家认为为什么一线城市,北上广深不是单一家拿地,一个项目动则四五亿,我们很难以自身力量去拿到这么大资金量的体量,特别是国家在现在对金融资本进入地产严格控制的情况下,包括开发贷的控制,所以我们现在整个行业发展集中度不断的提高,逼迫我们行业第一个是要融合发展,轻资产发展,特别是做到做强作大我们的企业,这个是我们房地产行业带来整个市场的更新和挑战。所以在座的大家,要认识到房地产业远非是靠开发贷,靠一个住宅来诠释这个行业了,更多的是靠金融资本的创新和融合带动行业的发展。


回过头来看资产证券化在我们行业中的应用,这么多年尽管有一些不完善,但是我们开发企业还是尝试了一下资产证券化和我们产融合,比如保障房建设,建设部最早在谈到资产证券化的时候,交给我们的任务是保障房领域当中怎么去利用资产证券化,还没有想到商业地产。包括购房尾款,购物中心,写字楼等都在尝试着资产证券化和我们行业的融合。如果说这些行业,这些方向和资产证券化融合了,我们就可以看到未来五年我们保障房建设是3600万套,到了现在7%,到十二五末到20%,所以说通过租房,不是直接住房解决了住房困难和年轻人住房的需求问题。2016年底,已有1126万户家庭住住进了公租房,多种多样的住房保障体系推动我们市场发展。在这种多种多样的住房保障体系当中,金融业必须要融合,作为开发企业来讲不可能保证资金持续稳定的融合,必须要退出机制。所以说,在整个的市场当中,我们可以看到,物业管理费用总规模约为6500亿,房地产开发改变了粗放型的经营模式,从销售转向运营,同时通过表外基金及证券化等手段实现轻资产经营模式。再一个是我们房地产实行了越来越多的集中式的发展了很多中小企业包括一些不健全的或者是管理不完善的企业进行淘汰。


跟大家在这个会议上探讨资产证券化的问题,我想你们要求我们这个行业什么样的东西才能给我们做资产证券化,我们希望得到你们的支持。我们在链接和应对,我们必须要是一个可预测的,有稳定现金流的项目,项目保证持续一定时期的低违章率,低损失率的历史记录,资产项目本析的偿付分摊于整个资产的存活期间,金融资产的债务人有着广泛的地域和人口统计分布,金融资产的抵押物有较高的实现价值,资产持有人持有该资产并在运营中,且有良好的信用记录,金融资产具有标准化,高质量的合同条款。我们房地产协会这些年尤其在商业和旅游地产我们做了一个中国购物中心的评价标准,中国写字楼的评价标准,以及刚刚推动的旅游小镇的标准,希望把它标准化,使你们在做资产证券化的过程中,有一个参照的体系,去衡量这个资产,去用它来租赁水平,市场要求。这个是我们要做的。房地产现在进入存量时代,进入了一个历史拐点,下一个十年是对我们综合利用的比拼了。所以商业地产真的实现证券化,确实需要很强的金融产品,很多的不断的挖掘金融创新来和我们融合,希望我们房地产企业去做好内功,应对这个行业的发展。


我们再看一下房产企业利用资产证券化的动力,可以说我们的商业供给过剩,同质化严重了,不同的购物中心,不同的名牌购物中心所经营的产品,业态分布是一致的,这会受到很大的影响。存量资产怎么去盘活,包括开发贷款和传统的金融方式受阻,这对房地产企业是一个致命的打击。在这个情况下,金融资产的进入给我们带来了春风般的温暖。风险防控机制不断的成熟起来,法律会不断的完善,实现房地产与金融市场深度融合,使我们行业走向轻资产化,使我们行业摆脱沉重的包袱。我们整个商业地产的特征的业态更加催生了资产证券化的融合,我们也互换资产证券化可持续发展与房地产有更大的融合。


再说一下,随着我们房地产开发模式的转变,有两个风口,第一个是住房租赁市场的发展,随着出让期和持有期的一致,随着国家大力发展租赁住房市场,在资金进入这个市场之前要有一个基金退出机制,这个就需要有一个体系配合我们。随着产业升级,我们城市进入到城市更新,城市更新这个事建设部提出城市“双修”,一个是城市生态的修补,一个是城市生态的修复,这会给我们带来什么机会。随着城市更新的发展,我们可以看到物业本身肯定是要改造的,因为我们居住人的要求不断的提高。第二个,改造过程中提升了物业的修复。资本在进入城市改造更新的过程中,必然会成为稳定的现金流,我们在做证券化的时候就有一个很好得资产体。规模化的管理和运营提升了业绩的提升,这么多购物中心随着国际管理水平的提升,包括中国学习国际管理水平。第三个是整个未来的利率水平会持续下降,在这个过程中也会带来资产价值的提升。同时,我们GDP增长带来核心区域租金水平上涨,带来物业的增值,城市更新带来整个城市发展的不断变化,这个时候我们资产证券化的退出提升资产的流动性带来了流动性的溢价。所以希望在座的朋友们注意两个风口,一个是租赁,一个是购物中心带来资产证券化新的发展过程。


由于时间关系,以上仅仅是我对房地产行业的资产证券化融合发展的理解。在今后房地产业发展当中,资产证券化如ABS这些都要加速和房地产行业做尝试去融合发展,没有金融业的支持,房地产行业很难做到持续性发展,加强地产行业与金融业的结合,房地产业特别是商业地产、旅游地产就可以插上金融的翅膀,实现双翼的发展。谢谢大家!

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